在購屋過程中，尤其是購買透天別墅這類不動產時，許多人會在查看建物權狀時產生疑問：「為什麼這份權狀上只登載了一樓的面積？二樓、三樓的面積去哪了？」

這並不是地政登記錯誤，而是與我國的產權制度、登記邏輯及建築法規有關。本文將從法律、制度與實務操作的角度，詳細解析透天別墅建物權狀僅登載一樓面積的原因。

https://indify.co/widgets/live/button/NC0lb29HqGihpJlWXCNF

一、建物權狀是什麼？簡介不動產登記的基本結構

在台灣，不動產登記分為兩個主要部分：土地登記與建物登記。

每一筆不動產，會有兩份主要的權狀文件：

1. 土地所有權狀：登記土地地號、面積與所有權人等資訊。
2. 建物所有權狀：登記建築物座落位置、主建物面積、附屬建物（如陽台、雨遮）及所有權人資訊。

對於一般透天別墅而言，土地與建物產權通常都是單一且完整的，因此所有權狀只會有一人（或多人共有人）名稱，而不會像公寓或大樓那樣有分戶或分層權利結構。

二、透天別墅建物權狀為何只登記一樓面積？

1. 建築登記以「建築面積」為核心，通常以一樓為標準

我國的建物登記主要是依據《建築法》及《地籍測量實施規則》進行。

根據現行制度，所謂「建築面積」是指建築物在地面上第一層樓板的水平投影面積，也就是最底層（通常是一樓）在土地上的實際佔地面積。此面積作為核發使用執照及建築執照時的重要依據。

因此，在實務上，地政機關在進行建物登記時，多數情況下會以「一樓的建築面積」作為主建物的面積登錄，除非有特別申報樓層面積或分層權利結構。

2. 透天別墅產權為整棟所有，樓層之間不分開登記

與公寓或大樓不同，透天別墅的產權是整棟所有、樓層不分割。